法務省の未登記空き家対策とは？所有者不明建物の相談先と手続きの流れ

法務省の所有者不明土地・建物対策と未登記空き家の位置づけ

人口減少や相続の複雑化を背景に、登記簿上の所有者が直ちに判明しない土地や建物が全国的に増加しているとされています。
法務省は、こうした所有者不明土地等の問題に対応するため、民法や不動産登記法の見直しを進め、相続登記の申請義務化や、相続土地国庫帰属制度の創設などを含む改正法を整備しました。
これらの制度改正は、登記簿を通じて権利関係を明確にし、土地や建物の利用や管理を円滑にすることを目的として段階的に施行されています。
未登記の空き家についても、今後の登記や相続の手続き次第で、所有者不明土地・建物の問題と深く関わる可能性がある状況です。

所有者不明土地等対策は、空き家対策と密接に関連する課題と位置付けられ、国として一体的・総合的に進める方針が示されています。
内閣官房の政策パッケージでは、空き家と土地を切り離さず、登記・相続・利用促進・管理不全への是正措置などを組み合わせて、地域の活性化につなげる方向性が整理されています。
国土交通省においても、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法や空家等対策特別措置法の運用を通じて、空き家と所有者不明土地等を横断する仕組みづくりが進められています。
こうした政策の流れを踏まえると、未登記空き家の所有者や相続人も、自身の不動産が将来どのような制度の対象となり得るかを理解しておくことが重要です。

未登記の空き家は、登記簿上の建物の記載がない、あるいは所有者情報が古いまま放置されることで、所有者不明建物や特定登記未了土地と関連する場面が生じやすくなります。
例えば、土地だけが登記され建物が未登記の場合、実際に空き家が存在しても公的な記録からは把握しにくく、行政や第三者による適切な管理や利活用の検討が難しくなります。
また、長期間相続登記が行われていない土地上に未登記建物があると、登記簿と現況とのずれが大きくなり、所有者不明土地等対策の枠組みの中で整理すべき案件として扱われる可能性があります。
そのため、未登記空き家を抱える方は、自身の不動産がどのような状態にあるのかを早期に確認し、法務局での登記手続きや相談につなげていくことが求められます。

未登記だと空き家バンクに登録・相談しづらい理由

多くの空き家バンクでは、登録申請の際に登記事項証明書の提出や相続登記の有無の確認を求めています。
実際に、登録要件として所有権の相続登記の完了や、建物の登記がなされていることを条件とする自治体もあります。
こうした運用は、所有者や権利関係を明確にし、トラブル防止を図ることが目的とされています。
そのため、建物が未登記のままだと、登録前から書類審査でつまずきやすく、相談自体が進みにくくなりがちです。

また、未登記建物は、売買や賃貸借といった利活用の場面で、権利関係の説明が難しくなることがあります。
登記記録が無いため、購入予定者や借主に対して、その建物が誰の所有物なのかを客観的に示しにくくなります。
金融機関の多くは、担保とする建物に登記がない場合、融資に慎重になる傾向があるとされています。
このように、未登記の状態は、契約や登記手続きの円滑な実行を妨げる要因となりやすいのです。

さらに、法務省は、所有者不明土地問題の主な原因として、長期間相続登記がされていないことや、住所変更登記が行われていないことを指摘しています。
相続登記については、相続開始を知った日から原則3年以内の申請義務が設けられ、違反すると過料の可能性がある制度が令和6年4月1日に施行されました。
また、住所変更登記についても、令和8年4月1日から義務化される予定であり、変更日から2年以内の申請が求められることとされています。
未登記の空き家は、これらの登記が長期間行われていない状態と重なりやすく、将来的な過料や、所有者不明建物として扱われるおそれがある点にも注意が必要です。

未登記空き家の所有者がまず確認すべき法務局での手続き

はじめに、不動産登記とは、土地や建物の所在・面積、所有者の住所氏名などを登記簿に記録し、誰でも確認できるようにする制度です。
登記簿は通常、「表題部」と「権利部」に分かれ、表題部には土地や建物の物理的な状況、権利部には所有権などの権利関係が記録されます。
土地と建物は別々の不動産として登記されるため、土地だけ登記があるが建物は未登記という状態も少なくありません。
また、所有者の探索が難しい土地については、「表題部所有者不明土地」として特別な調査が行われる仕組みも整えられています。

次に、所有者に求められる主な手続きとして、相続登記と住所変更登記の申請義務化があります。
相続登記については、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務付けられ、違反すると10万円以下の過料となる可能性があります。
この義務は、令和6年4月1日より開始され、それ以前の相続であっても、未了の相続登記については原則として令和9年3月末までに対応する必要があります。
一方、住所変更登記は、令和8年4月1日以降、住所等の変更日から2年以内の申請が義務となり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料が科される仕組みです。

未登記空き家の所有者や相続人が最初に行うべきことは、最寄りの法務局で登記状況と必要な手続きを確認することです。
法務局の不動産登記部門では、登記事項証明書の取得方法、相続登記や未登記建物の新築登記の進め方、相続土地国庫帰属制度の相談などについて、窓口・電話・予約制相談などで案内を行っています。
また、相続登記の義務化に合わせて、負担を軽減するための「相続人申告登記」や、住所変更登記の義務化に対応した「スマート変更登記」などの支援制度も整備されています。
こうした制度を踏まえ、まずは法務局で現在の登記情報と手続きの優先順位を確認し、未登記建物の登記と相続登記を計画的に進めることが重要です。

空き家バンク以外で未登記空き家を相談できる公的窓口と活用法

未登記の空き家については、空き家バンクだけでなく、公的機関が設ける相談窓口を幅広く活用することが重要です。
国土交通省は、所有者不明土地や空き地等の低未利用土地に関する相談窓口やリンク集を整備し、地域の窓口情報を一覧できるようにしています。
また、自治体ごとに空き家対策担当部署が設けられ、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく支援や助言が行われています。
未登記空き家の所有者や相続人は、こうした窓口を通じて、自身の状況に合った制度や手続きの選択肢を確認しやすくなります。

空家等対策の推進に関する特別措置法は、空き家の管理不全の是正だけでなく、活用促進や除却を支援する仕組みを含んでいます。
具体的には、自治体が空家等対策計画を定め、調査や所有者への助言・指導、特定空家等に対する勧告や行政代執行、除却や利活用への補助制度の活用などを進めることが想定されています。
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法では、地域福利増進事業や長期相続登記等未了土地に関する特例を通じて、管理・利用の円滑化を図る枠組みが整えられています。
未登記空き家であっても、敷地が所有者不明土地の問題と重なる場合には、これらの制度を活用した支援が検討されることがあります。

未登記空き家の所有者や相続人が将来的に空き家バンクを活用したいと考える場合、まずは法務局で登記の状況を確認し、相続登記や住所変更登記などの必要な手続きを進めることが大切です。
そのうえで、自治体の空き家対策窓口や、国土交通省が案内する所有者不明土地・空き地等の相談窓口を併用しながら、修繕や利活用、売却・賃貸の方向性について段階的に相談していくと、具体的な支援策を提案してもらいやすくなります。
こうした公的窓口との連携を早い段階から進めておくことで、未登記の状態を解消し、将来の空き家バンク登録や円滑な利活用につなげやすくなります。

まとめ

未登記の空き家は、法務省が進める所有者不明土地・建物対策の流れの中で、今後ますます放置しづらくなる可能性があります。
しかし、登記や相続の状況を整理し、法務局や公的窓口を上手に活用すれば、空き家バンクの活用や売却・活用への道も開けます。
当社では、未登記空き家の登記や相続の整理から、公的支援制度の確認、将来の利活用まで一括してご相談を承ります。
「うちの空き家は未登記だけど大丈夫かな」と感じた段階で、ぜひ早めにお問い合わせください。