名古屋市の不動産売却で税金はいくらかかる？譲渡所得や控除をわかりやすく解説

名古屋市で不動産売却時にかかる主な税金

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税と住民税の課税対象になります。
譲渡所得は給与所得などとは別に計算する「分離課税」とされ、土地や建物の所有期間が5年を超えるかどうかで長期と短期に分かれます。
国税庁の情報では、長期譲渡所得の所得税率は15％、短期譲渡所得の所得税率は30％とされています。
この所得税に加えて、名古屋市では市民税と県民税からなる住民税が同じ譲渡所得に対して課税されるしくみです。

譲渡所得の金額は、売却代金から取得費と譲渡費用、各種特別控除額を差し引いて計算します。
取得費には購入代金のほか、仲介手数料や登記費用など、取得のために支出した金額が含まれます。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費用、建物の解体費用など、売却のために直接要した費用が該当します。
これらを差し引いた後の「課税譲渡所得金額」に対して所得税と住民税がかかるため、取得費や譲渡費用を正しく把握することが最終的な手取り額を左右します。

名古屋市の住民税では、土地や建物の譲渡による所得は他の所得と区分して、市民税と県民税の合計で短期譲渡所得は9％、長期譲渡所得は原則5％の税率が適用されます。
この住民税率は国の所得税率とは別に上乗せされるため、実際の税負担を考える際には両方を合計して見ることが重要です。
また、不動産を所有している間は、名古屋市において固定資産税1.4％と都市計画税0.3％が課税されており、売却の年には売主と買主の間で日割り精算を行うことが一般的です。
固定資産税と都市計画税のうち、売却日に対応する期間分を買主が負担する形になり、その金額は譲渡価額に含めて扱われる点にも注意が必要です。

長期・短期で変わる税率と名古屋市の住民税

不動産を売却したときの税率は、所有期間が長期か短期かによって大きく変わります。
国税庁では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものを長期譲渡所得、5年以下のものを短期譲渡所得と定めています。
所得税の税率は、長期譲渡所得が15％、短期譲渡所得が30％となり、これに復興特別所得税が上乗せされます。
同じ価格で売却しても、所有期間の違いだけで税負担が大きく変わるため、事前に区分と税率の目安を押さえておくことが大切です。

譲渡所得にかかる税金は、国の所得税に加えて、名古屋市の市民税と県民税（あわせて住民税）が課税されます。
名古屋市では、土地や建物の譲渡所得は他の所得と分けて計算する分離課税となり、短期譲渡所得に対する市民税は7.2％、県民税は1.8％とされています。
長期譲渡所得については、居住用財産かどうかや金額などによって、市民税4％・県民税1％や、市民税3.2％・県民税0.8％などの税率が適用されます。
このように、国税と合わせた負担を把握することで、手取り額の見通しが立てやすくなります。

所有期間は、「取得した日」からではなく、売却した年の1月1日時点で何年経過しているかで判定される点にも注意が必要です。
国税庁の資料では、具体的な年を用いた長期・短期の判定例が示されており、数日の違いで短期扱いになる場合もあります。
とくに40〜70代の方は、退職時期や年金受給開始時期と不動産売却の時期が重なりやすく、他の所得との合計額によって税負担感が変わります。
売却時期を決める前に、所有期間のカウントと所得の見込みを整理し、無理のない資金計画につなげることが重要です。

居住用財産の3,000万円特別控除と名古屋市の自宅売却

自宅を売却して利益が出た場合でも、一定の要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」により、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。
この特別控除の対象になるのは、自分や家族が実際に居住していた家屋とその敷地で、日本国内にあるものとされています。
また、過去に住んでいた自宅を売却する場合でも、住まなくなった日から原則3年を経過する日の属する年末までに売却すれば対象となる仕組みです。
ただし、親子や夫婦など特別な関係のある相手への売却では、この特例が使えない点に注意が必要です。

居住用財産の3,000万円特別控除を受けるには、確定申告を行うことが前提であり、年末調整だけでは適用されません。
控除額はあくまで譲渡所得が上限となるため、利益が2,000万円であれば2,000万円までしか差し引くことはできません。
また、同じ年に複数の自宅を売却した場合でも、この特別控除を合計で3,000万円までしか使えないとされている点も重要です。
さらに、3,000万円特別控除と、所有期間が10年を超えるマイホームに対する軽減税率の特例は、条件を満たせば併用できる制度として整理されています。

相続した実家や空き家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、同様に最大3,000万円を控除できる制度があります。
対象となるのは、被相続人が1人で居住していた家屋とその敷地であり、一定の耐震基準や、区分所有建物ではないことなどの条件が定められています。
さらに、令和6年以降は、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合には、1人あたり2,000万円を上限とする仕組みが設けられており、相続人の数によって適用額が変わる点も押さえておく必要があります。
なお、同一年中に自宅の3,000万円特別控除と空き家特例を併用する場合、両者を合わせた控除額の合計が3,000万円までとされていることにも注意が必要です。

名古屋市で不動産を売却した後の確定申告が必要なケースと不要なケース

不動産を売却した年に利益が出た場合は、給与所得者であっても原則として所得税の確定申告が必要になります。
一方で、売却によって損失が生じたときでも、居住用財産の3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除などの特例を受ける場合には、やはり確定申告を行う必要があります。
反対に、利益が出ていないうえ特例も利用せず、ほかに申告が必要な所得がない場合には、所得税の確定申告が不要となることもあります。
ただし、名古屋市の市民税・県民税では、所得の有無を確認するために申告が求められる場合があるため、国税と市税で手続きが異なる点に注意が必要です。

不動産売却後の確定申告では、まず譲渡所得の金額を計算し、そのうえで必要な申告書類を用意します。
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の案内に従って譲渡所得の内訳書や確定申告書第1表・第2表・第3表を作成でき、必要な様式も自動的に出力されます。
添付書類として、売買契約書、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、マイホーム特例を受ける場合は居住実績を示す書類などが求められます。
作成した申告書は、e-Taxによる電子申告のほか、所轄の税務署へ郵送または持参して提出し、あわせて名古屋市の市民税・県民税の課税資料にも利用されます。

名古屋市在住の40〜70代の方が安心して申告を終えるためには、早めに相談先を確保しておくことが大切です。
具体的には、税務署の相談窓口や電話相談、税理士への個別相談、市区町村が実施する確定申告期の無料相談会など、利用できる窓口はいくつかあります。
また、高齢になるほど売却の経緯や取得費の資料が見つかりにくくなる傾向があるため、売却前から契約書・領収書・登記関係書類をまとめて保管し、相談時にすぐ提示できるよう準備しておくことが重要です。
こうした事前準備を行うことで、申告漏れや特例の適用漏れを防ぎ、名古屋市での不動産売却後の税金の不安を軽減しやすくなります。

まとめ

不動産売却の税金は、所得税・住民税に加え、所有期間や特例の有無で大きく変わります。
特に居住用財産の3,000万円特別控除や、相続した実家・空き家の特例は、適用できるかどうかで手取り額に大きな差が出ます。
また、確定申告が必要かどうか、どの書類を準備するかも、早めに整理しておくことが重要です。
当社では、お持ちの不動産の内容やご年齢、将来の資金計画まで踏まえ、税金面を考慮した売却プランをご提案します。
「自分の場合はいくら税金がかかるのか」を知りたい方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。